Příjem z prodeje nemovitosti

 Příjem z prodeje nemovitosti je zdanitelný příjem, který může být osvobozený (pak nepodléhá zdanění), anebo osvobozený není a pak je třeba ho uvést v daňovém přiznání.

Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti není jednoduchá záležitost, protože máme různé způsoby, jak příjem osvobodit – s podmínkami, nebo bez podmínek. Osvobození příjmu z prodeje nemovitosti vychází z § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmu a také z pokynu D-59.

 Test bydlení

Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP má dvě části a vztahuje se pouze na rodinné domy a bytové jednotky:

1)    Příjem lze osvobodit, pokud jsem v rodinném domě nebo jednotce bydlela bezprostředně před prodejem po dobu 2 let. Pokud podmínku splním, pak je příjem osvobozen bez dalších podmínek.

2)    Příjem lze osvobodit podmíněně, pokud jsem v rodinném domě nebo jednotce bydlela bezprostředně před prodejem, ale po dobu kratší než 2 roky. Podmínkou je, že prostředky získané prodejem rodinného domu nebo jednotky musím použít na obstarání vlastní bytové potřeby.

Jak se prokazuje bydliště před prodejem?

Obecně není třeba finančnímu úřadu předkládat důkazy o bydlišti, pokud si je nevyžádá. Příjem zkrátka osvobodíme a je to. Je třeba ale mít na paměti, že důkazní břemeno je na vás, jako na poplatníkovi – to znamená, že v případě potřeby musíte vy prokázat, že jste v nemovitosti bydleli, nikoliv že by finanční úřad prokazoval, že jste tam nebydleli. Pokud tedy finanční úřad bude mít nějaké pochybnosti, tak Vás vyzve, nebo zahájí daňovou kontrolu a poté je třeba předložit důkazy o tom, že jste v rodinném domě nebo jednotce skutečně bydleli – prokazuje se skutečný stav, nikoliv jen trvalé bydliště. Prokázat to můžete např. (fantazii se meze nekladou):

-       Fakturami na vaše jméno za energie a prokázáním spotřeby energií na dané adrese,

-       Fakturami na vaše jméno za internet na dané adrese,

-       Příchozí poštou na danou adresu,

-       Trvalým bydlištěm na dané adrese (Pozor však, trvalé bydliště neznamená automaticky, že jste tam bydleli a naopak absence trvalého bydliště neznamená, že jste tam nebydleli),

-       Čestným prohlášením sousedů atd.

K tomuto tématu je velice zajímavý rozsudek: 5 Afs 220/2023 

Časový test

Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP se vztahuje na všechny nemovitosti (vč. pozemků) a můžeme ho rozdělit také na dvě hlavní části:

1)    Příjem lze osvobodit bez dalších podmínek, pokud jsem nemovitost vlastnila po dobu alespoň 5 let – tento časový test ovšem platí pouze na nemovitosti získané do 31.12.2020.

2)    Pro nemovitosti nabyté od 1.1.2021 platí časový test 10 – příjem lze tedy osvobodit v případě, že nemovitost vlastním alespoň deset let. Tohle ale dnes nikdo nemůže splnit, protože je teprve rok 2025. Proto je v zákoně ještě uvedena třetí možnost, která ale souvisí pouze s nemovitostmi nabytými od 1.1.2021

a.     Pokud nemovitost nevlastním 10 let, mohu příjem osvobodit v případě, že získané prostředky použiju na obstarání vlastní bytové potřeby.

U obou časových testů platí, že v případě nabytí nemovitosti děděním v linii přímé, nebo po manželovi, se časový test zkracuje o dobu, po kterou měl nemovitost ve vlastnictví ten, po kom dědíme.

Jak u testu bydlení, tak u časového testu se setkáváme s pojmem „podmíněné osvobození“. Co je tedy třeba udělat, aby byl příjem v těchto případech osvobozen?

1.     V termínu pro podání daňového přiznání je třeba podat oznámení o získání prostředku na vlastní bytovou potřebu. V případě, že oznámení nepodáte, vstavujete se pokutě. Novelou č. 163/2024 Sb., zveřejněnou ve Sbírce listin dne 19. 6. 2024 pod částkou č. 163/2024, k zákonu o daních z příjmů, došlo s účinností od 1. 7. 2024 ke zmírnění podmínek pro přiznání osvobození příjmů z prodeje nemovitostí – do té doby totiž platilo, že v případě, že oznámení podáno nebylo, tak příjem nebyl osvobozen.

2.     Do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, ve kterém jsem příjmy získala, musím finančnímu úřadu předložit důkazy o tom, že jsem prostředky skutečně použila na vlastní bytovou potřebu. Prokazuje se to např. (fantazii se meze nekladou):

a.     Kupní smlouvu na nemovitost,

b.     Výpisem z banky o úhradě nemovitosti,

c.     Potvrzením o splacení hypotečního úvěru,

d.     Zaplacenými fakturami atd.

Jak se počítá časový test? Resp. od kdy, do kdy se počítá?

Tohle stanovuje pokyn D-59, který určí, že:

Dnem „nabytí“ se rozumí zejména

a) u nemovitých věcí den zápisu vlastnického práva poplatníka do veřejného seznamu (§ 1105 a § 1164občanského zákoníku), právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu, nikoliv v den, kdy byla uzavřena kupní smlouva, nebo nemovitou věc kupující zaplatil, anebo kdy byla sepsána smlouva darovací,

b) u nemovitých věcí nabytých rozhodnutím soudu (§ 1165 občanského zákoníku) den v něm určený a není-li určen, den nabytí právní moci rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu veřejné moci (vychází se z § 1114 občanského zákoníku). V případě dědění vzniká dědické právo smrtí zůstavitele (§ 1479 občanského zákoníku). Podle § 185 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, potvrdí soud nabytí dědictví ke dni vzniku dědického práva, popřípadě dnem, kdy pominulo odsunutí dědického práva následného dědice, jde-li o dědice, jehož dědické právo bylo podmínkou, doložením času nebo jinak odsunuto,

c) pro nabytí nemovité věci u jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, pořízené ve vlastní režii, je rozhodující, že byla zapsána do katastru nemovitostí jako rozestavěná jednotka podle § 8 písm. f) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Tento den je současně dnem nabytí nemovité věci, od kterého se odvozuje lhůta pro osvobození příjmů z prodeje této nemovité věci,

d) v případě dědění movitých věcí vzniká dědické právo smrtí zůstavitele (§ 1479 občanského zákoníku). Podle § 185 zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, potvrdí soud nabytí dědictví ke dni vzniku dědického práva, popřípadě dnem, kdy pominulo odsunutí dědického práva následného dědice, jde-li o dědice, jehož dědické právo bylo podmínkou, doložením času nebo jinak odsunuto. U movitých věcí darovaných den, kdy byl dar přijat, u koupených movitých věcí den převzetí zakoupené věci, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, u movitých věcí nabytých rozhodnutím státního orgánu den v něm určený a není-li určen, den právní moci rozhodnutí soudu nebo jiného orgánu veřejné moci (vychází se z § 1114 občanského zákoníku). 

A zároveň den prodeje se posuzuje obdobně.

Co když není příjem z prodeje osvobozen?

Pak se jedná o zdanitelný příjem a je třeba ho uvést v daňovém přiznání. Samotná daň se platí ze základu daně, který se spočítá jako:

Příjmy (co jsme obdržely za prodej) – výdaje (za kolik jsme nemovitost koupili)

 U dědictví bereme cenu nabytí podle dědického řízení, u daru bereme cenu nabytí podle posudku soudního znalce (nestačí certifikovaný odhad – pro účely daní doporučuji skutečně pouze odhad od soudního znalce, jelikož představuje právní jistotu). 

Daň z příjmu fyzických osob je 15 % ze základu daně a případně i 23 % ze základu daně převyšujícího 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2024 je to  1 582 812 Kč, pro rok 2025 je to 1 676 052 Kč.

Tento článek má za cíl přiblížit problematiku zdanění / osvobození přijmu z prodeje nemovitosti, ale pořád je třeba každý případ posuzovat samostatně.